В последние дни уже высказалось и высказывается до сих пор достаточно мнений о возможности применения форс-мажорных обстоятельств в случае договорных отношений в контексте пандемии COVID-19 и объявленного Правительством ЭР чрезвычайного положения.
Конечно, правильная первоначальная рекомендация в договорных отношениях должна заключаться в том, чтобы как можно скорее проинформировать своего партнера о том, что выполнение обязательств может быть затронуто или невозможно из-за форс-мажорных обстоятельств.
Осмелимся сказать, что в Эстонии нет достаточной и бесспорной судебной практики по применению § 103 Обязательственно-правового закона (данная статья закона регулирует возможности применения т. н. форс-мажорных обстоятельств). Если говорить непосредственно об отношениях, возникающих в рамках договора найма (и прежде всего найма коммерческих помещений с целью ведения бизнеса), то часть правового сообщества ссылается на решение Госсуда 3-2-1-118-05, согласно которой от обязательств по выплате денег нельзя отказаться на основании возникновения форс-мажорных обстоятельств. Однако, мы считаем, что при таком обобщении следует проявлять осторожность, исходя из следующего: этот спор касался обстоятельств, при которых долг был взыскан в рамках договора купли-продажи. В этом споре должник сам на протяжении всего судебного спора не опирался на ч 1 § 103 Обязательственно-правового закона. В споре речь шла о должнике, который был в долгу за купленную и потребленную теплоэнергию. Кроме того, должник установил на счетчике устройство, позволяющее потреблять энергию за пределами счетчика (т. е. потребленная энергия не учитывалась счетчиком). Таким образом, возможное применение § 103 Обязательственно-правового закона не обсуждалось и не анализировалось по существу ни в одной судебной инстанции. Другими словами, можно сказать, что в судебной практике ЭР нет на сегодняшний день тщательного анализа и толкования содержания ч 1 § 103 Обязательственно-правового закона. И уж тем более такой анализ и судебная практика отсутствует в свете воздействия пандемии COVID-19.
Мы не спорим с тем, что, действительно, приобретенная вещь или полученная выгода/услуга обычно должны быть оплачены. Но что делать, если наниматель не получает выгоды (дохода), для чего он и заключал договор найма, т. е. на что опираться, если наниматель не может по независящим от него обстоятельствам использовать помещение в целях, предусмотренных договором?
В такой ситуации скорее всего нужно ссылаться на сочетание двух факторов. Объявленное правительством ЭР чрезвычайное положение и пандемия COVID-19 являются форс-мажорными обстоятельствами, которые могут сделать невозможным использование взятых в найм помещений по договору. Например, из-за чрезвычайного положения оказание услуг в торговых центрах должно быть прекращено, из находящихся в торговых центрах магазинов разрешено работать только продуктовым магазинам и аптекам. Т.о. ряд нанимателей не имеет возможности пользоваться взятыми в найм помещением без нарушения закона. Следовательно, для нанимателя возникло препятствие для использования вещи, о чем говорится в § 278 Обязательственно-правового закона, а п 4 § 278 Обязательственно-правового закона дает нанимателю право понизить арендную плату в соответствии с положениями § 296 Обязательственно-правового закона.
Несмотря на то, что в существующей судебной практике отсутствует анализ применения указанного выше положения закона в случаях форс-мажорных обстоятельств, мы считаем, что следует поддерживать возможность применения этого положения. В этом положении указывается, что оно не применяется, если невозможность использования обусловлена самим нанимателем. Поэтому это единственное ограничительное условие. А если существование форс-мажорных обстоятельств доказано, то это обстоятельство не связано с самим нанимателем. Так § 296 ч. 1 и 2 Обязательственно-правового закона устанавливает следующее:
(1) Наниматель не обязан вносить наемную плату и нести побочные расходы за период, в течение которого он не мог пользоваться вещью по целевому назначению вследствие указанного в статье 278 настоящего Закона недостатка или препятствия либо в связи с тем, что вещь не была передана наймодателем в его пользование.
(2) Если возможность пользоваться вещью по целевому назначению лишь уменьшилась вследствие указанного в статье 278 настоящего Закона недостатка или препятствия, то наниматель может снизить наемную плату в соответствующем недостатку размере за период, исчисляемый с момента, когда он узнал о недостатке, до момента устранения недостатка.
Поскольку в положении закона отсутствует уточнение, что невозможность использования должна исходить от наймодателя, то следует скорее подтвердить, что ч. 1 и 2 § 296 Обязательственно-правового закона могут применяться в отношениях найма, когда наниматель не может использовать вещь в договорных целях из-за чрезвычайного положения и пандемии COVID-19.
Конечно, все вышесказанное – это одно из юридических мнений, которое наше бюро готово отстаивать в ходе возможных судебных споров. Какую именно позицию займет суд на сегодняшний день нельзя предугадать, как и то, что каждый судебный процесс будет уникальным, т. к. с чем нельзя не согласиться так это с тем, что на часть предпринимателей/на часть бизнеса чрезвычайное положение и COVID-19 не только не сказались негативно, но и принесли рост.
И в заключении желаем всем своим настоящим и будущим клиентам и партнерам напомнить, что всегда лучше для обеих сторон найти компромиссное решение. Также напоминаем, что каждый случай уникален, и если у вас есть нерешенные юридические вопросы, то Companion Õigusbüroo всегда рядом.
